Российские вокзалы обрастут отелями и торговлей

17.05.2012

Руководство Российских железных дорог хочет превратить вокзалы в многофункциональные комплексы, которые будут приносить дополнительную прибыль. Эта инициатива заинтересует инвесторов, но, прежде всего, в плане строительства гостиниц эконом-класса, говорят эксперты.


Дирекция железнодорожных вокзалов-филиала ОАО РЖД и компания NAI Becar Projects разработают маркетинговую концепцию с финансовым обоснованием по коммерческому развитию вокзальных комплексов. На первом этапе это коснется 30 вокзалов России. Среди них комплексы, расположенные как в крупных городах, так и на небольших станциях.

В Москве это Курский вокзал, железнодорожные станции Выхино, Царицыно, Петровско-Разумовская, ряд других.

В Петербурге Балтийский и Витебский вокзалы, а также вокзальные комплексы Мурманска, Орла, Калининграда, Нижнего Новгорода и других регионов.

Возможен частный капитал

На первом этапе NAI Becar проведет исследования различных сегментов рынка коммерческой недвижимости с целью определить доходность в каждом регионе.

После этого будет произведена оценка инвестиционных затрат на реконструкцию или новое строительство, затем специалисты сопоставят затраты и предполагаемые доходы от эксплуатации помещений, в том числе арендных платежей.

На основании полученных данных будет разработана финансовая модель, рассчитаны сроки окупаемости, внутренняя норма прибыли, чистая текущая стоимость. В качестве целевого показателя определён срок окупаемости в десять лет, - говорит Владимир Андреев, управляющий партнер NAI Becar Projects.

Оценить возможную доходность вокзальных комплексов РЖД важно и потому, что руководство монополистов не исключает вариант, когда для реконструкции зданий будут допущены частые инвесторы. РЖД рассматривает несколько вариантов финансирования реконструкции вокзальных комплексов.

Среди них есть и возможность привлечения частного капитала, говорит Владимир Андреев. Однако о приватизации зданий речь не идет, - это запрещено федеральным законодательством. 

Отели и торговля

Практика превращения вокзалов в многофункциональные комплексы успешно реализована практически во всех странах Западной Европы. Остается понять, применимо ли это к российским условиям.

Отношение к вокзалам у нас достаточно негативное, тому есть ряд объективных причин: высокий уровень мелких преступлений, антисанитария, которую успешно поддерживают лица без определенного места жительства. Аэропорты в этом плане выгодно отличаются, говорит Александра Яковенко, руководитель отдела продажи торговой недвижимости компании Delta estate.

По мнению эксперта, проект преобразования вокзалов будет интересен инвесторам, но, скорей всего, в плане строительства гостиниц эконом-класса, которых очень не хватает, в том числе и Москве, и которые будут, несомненно, востребованы.

Поэтому гостиничная составляющая, наверное, самая перспективная в этом смысле. И конечно торговая, но для ритейлеров эконом-класса, так как основная часть пассажиров - люди среднего и ниже среднего достатка, - говорит Александра Яковенко.

Впрочем, эксперты считают, что возвести современные комплексы на многих вокзалах будет достаточно сложно или экономически невыгодно.

Многие российские вокзалы, особенно в крупных городах, являются памятниками архитектуры. Поэтому полный редевелопмент и оснащение их современными инженерными системами и коммуникациями именно в существующих зданиях очень трудны и обременены многими условиями. Подстраивать непосредственно функционал под существующую планировку тяжело, говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров компании АРИН.